11 Beratung mit dem iSFP

Da der iSFP als Mittel der geförderten Energieberatung für Wohngebäude oder zum Nachweis der Förderfähigkeit von Einzelmaßnahmen oder des Sanierungsziels anerkannt wird, sind die Parameter und Anforderungen des GEG und der Durchführer zwingend in der Bilanzierung anzusetzen und der iSFP ist mit entsprechenden und schlüssigen Inhalten zu ergänzen.

Eine besondere Herausforderung für Energieberater stellt die Sanierungsberatung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Hier sind neben dem fachlichen Wissen besondere Beraterkompetenzen sowie Kenntnisse zum Aufbau und zur Struktur einer WEG notwendig.

Insbesondere durch die vielen und oftmals voneinander abweichenden individuellen Bedürfnisse, Interessen und Möglichkeiten ergeben sich eine Vielzahl von Meinungen und Einstellungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu einer energetischen Sanierung.

Diese Besonderheiten haben Einfluss auf die Erstellungsmethodik des iSFP, der sich in den folgenden Punkten niederschlägt.

Erstes Beratungsgespräch und Datenaufnahme

Eine Besonderheit bei Eigentümergemeinschaften besteht darin, eine Vielzahl unterschiedlicher Interessen und Bedürfnisse hinsichtlich des Gebäudes so aufeinander abzustimmen, dass am Ende ein Sanierungsbeschluss gefasst werden kann.

Informieren Sie sich daher möglichst bereits im Vorfeld der Beratung auch über die allgemeine Einstellung der Eigentümer zu einer energetischen Sanierung. Sprechen Sie mit Eigentümern, Verwaltung und Beirat über Interessen und Möglichkeiten hinsichtlich einer energetischen Sanierung, um ihre Standpunkte und Interessen in die Sanierungsvorschläge aufnehmen zu können.

Wichtig ist, bereits bei der Datenaufnahme Informationen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum zu erfassen, da die Zuordnung zum einen variiert und zum anderen großen Einfluss auf die empfehlenswerten Sanierungsmaßnahmen und das erreichbare Sanierungsziel haben kann.

Üblicherweise steht das Gemeinschaftseigentum im Zentrum einer Beratung. Jedoch kann das Sondereigentum eines Eigentümers auch einen maßgeblichen Einfluss auf das Sondereigentum der anderen Eigentümer haben (z.B. beim Verbot des Anschlusses unterschiedlicher Energieerzeugungsanlagen am selben Kaminschacht).

Entwicklung von Sanierungsvorschlägen

Aufgrund der Heterogenität und der hohen Entscheidungsquoren in WEGs ist es mitunter empfehlenswert, anders als es sonst bei der Erstellung von Maßnahmenpaketen im iSFP üblich ist, vor der eigentlichen Erstellung des iSFP die Vor- und Nachteile einzelner Sanierungsmaßnahmen sowie deren Wirtschaftlichkeit und Abhängigkeiten von anderen Maßnahmen mit geeigneten Mitteln zu skizzieren. Bei großen WEGs sollte diese Entscheidungsvorlage in erster Instanz einem Gremium aus Hausverwaltung und Beirat vorgestellt werden. Diese können die Wünsche und Interessen der Eigentümer in der Regel bereits gut vorab einschätzen und ein entsprechendes Votum für Sanierungsmaßnahmen abgeben.

Kostendarstellung

Das Wirtschaftlichkeitskriterium hat bei WEGs einen großen Einfluss auf die Sanierungsentscheidung.

Im Sanierungsfahrplan besteht die Möglichkeit, die Kosten durch individuelle Diagramme und Erläuterungen darzustellen. Es ist zielführend, sich im Vorfeld der Energieberatung mit den Akteuren der WEG auf eine geeignete Darstellung der Kosten und der Wirtschaftlichkeit zu verständigen. Gegebenenfalls muss diese auch separat vom iSFP erstellt werden.

Die Erstellung eines iSFP bietet sich für WEGs oftmals insbesondere an, da die Logik der im iSFP angelegten schrittweisen Sanierung besonders gut mit dem Beschluss zur Einstellung einer regelmäßigen Sanierungsrücklage harmoniert: Die im Sanierungsfahrplan dargestellten Kostenbetrachtungen geben einen ersten Überblick, welche Kosten zu welchem Zeitpunkt für die energetische Sanierung anfallen.

Erläuterung des iSFP

Zur Vermeidung von Missverständnissen sollten Ersteller auch auf eine Vorstellung des Sanierungsfahrplans in der WEG-Versammlung dringen, um den Eigentümern die Gelegenheit für Fragen oder zur Artikulation ihrer Wünsche und Bedenken zu geben.

Hauptanliegen des Denkmalschutzes ist es, das baukulturelle und historische Erbe der Gesellschaft und somit ein lebendiges Abbild der Lebensweise und Baukunst vergangener Zeiten zu erhalten. Dabei gehören nicht nur alte Schlösser, Kirchen und Burgen, sondern auch Wohnhäuser und ganze Siedlungen – auch der Moderne – zum historischen Erbe.

Es geht demnach nicht allein nur um das Erscheinungsbild oder die Schönheit eines Gebäudes, sondern auch um seinen dokumentarischen Wert. Unabhängig von der Gebäudesubstanz können auch äußere Einflüsse, Objekte und Anlagen, die sich in unmittelbarer Nähe des Beratungsobjekts befinden und das gesamte Erscheinungsbild prägen, zur Erhaltenswürdigkeit eines Gebäudes und zu einem Schutz vor Veränderungen führen.

Um für ein denkmalgeschütztes Gebäude oder für besonders erhaltenswerte Bausubstanz den iSFP erstellen zu können, sind neben dem energietechnischen Wissen auch umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen hinsichtlich historischer Bauweisen und Baumaterialien und insbesondere auf dem Gebiet der Bauphysik erforderlich. Das gilt auch für die Sanierung oder Modernisierung einzelner Bauteile.

Dem Denkmalschutz bzw. der besonders erhaltenswerten Bausubstanz wurde innerhalb der Druckapplikation eine besondere Funktionalität zugeordnet. Sie stützt sich im Wesentlichen auf die Möglichkeit, die Festlegungen der beteiligten Akteure, Behörden und Sachverständigen zu protokollieren und die hieraus resultierenden Abweichungen von gesetzlichen Anforderungen detailliert innerhalb der Maßnahmenbeschreibung zu erläutern.

Grundlage ist die Kennzeichnung des Beratungsobjekts als Denkmal bzw. besonders erhaltenswerte Bausubstanz innerhalb der Bilanzierungsoftware. Die bilanzielle Einordnung in den Denkmalschutz bzw. in die Rubrik der besonders erhaltenswerten Bausubstanz obliegt den Energieberatern entsprechend den Festlegungen der Kommunalbehörden (Bauamt, Stadtplanungsamt oder Denkmalbehörde). Aus dieser Einordnung heraus können folgende Optionen in der Bilanzierungssoftware die Ausgabewerte und die Darstellung der Festlegungen und Ergebnisse steuern:

• Einführung der optionalen Kennzeichnung des Projekts als
  • Denkmal oder
  • besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Diese Kennzeichnung obliegt den Energieberatern. Grundsätzlich löst die Auswahl der Option die Ausgabe des Buttons „Denkmal“ oder „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ auf den Deckblättern des iSFP und der Umsetzungshilfe aus.

Zur Darstellung der korrekten Anforderungswerte sind alle Bauteile der thermischen Hülle, für die die Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) im Denkmalschutz Ausnahmen gewährt und für die die Landesbehörde Auflagen erteilt hat, mit einem projektbezogenen Optionsfeld versehen.

Das betrifft die Bauteile (TMA der BEG):

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Erneuerung von Fenstern und Fenstertüren

Die Auswahl und die Kennzeichnung der Bauteile obliegen den Energieberatern in Übereinstimmung mit den Festlegungen des Denkmalschutzes. Sie definieren damit die Bauteile, für die die BEG EM abweichende maximale U-Werte für die Förderung von Einzelmaßnahmen festlegt.

Durch die Auswahl der Option ordnet die Druckapplikation die Werte aus den Technischen Mindestanforderungen der BEG EM in die Tabelle der technischen Dokumentation ein. Damit ist ein direkter Vergleich zur Sicherstellung des Erreichens der Anforderungswerte und zur Beantragung der Förderung von Einzelmaßnahmen möglich.

Analog zur Kennzeichnung der Bauteile, für die es Auflagen der Landesbehörden gibt und die Einfluss auf den BEG-Anforderungswert haben, sind die Bauteile zu kennzeichnen, die aus Gründen von Auflagen oder Hemmnissen die Anforderungswerte des GEG nicht einhalten werden.

Die Kennzeichnung der Bauteile wirkt sich nicht auf die Ausgabe der Anforderungswerte in der technischen Dokumentation aus.

Für die betroffenen ausgewählten bzw. gekennzeichneten Bauteile wird innerhalb der Druckapplikation ein zusätzlicher Begründungsabschnitt in der Detailbeschreibung der Maßnahme eingefügt. Dieser Abschnitt ist für den finalen Ausdruck verpflichtend mit Inhalt zu versehen.

In der Bilanzierungssoftware sind die Erreichung des BEG-Effizienzhaus-Standards Denkmal und die Übergabe der Kennwerte an die Druckapplikation mit der Kennzeichnung als „Denkmal“ bzw. „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ aktiviert. Das stellt bei Erfüllung der erforderlichen Standards die Ausgabe des Effizienzhaus-Icons im Sanierungsfahrplan sicher. Wird also innerhalb eines Maßnahmenpakets der Effizienzhaus-Standard Denkmal erreicht, wird dieser automatisch an die Druckapplikation übergeben und auf der Fahrplanseite dargestellt. Das Verfahren dient der Werthaltigkeit der Förderaussage im Sanierungsfahrplan.

Zur Inanspruchnahme der Denkmalförderung nach BEG sind die Bedingungen der Technischen Mindestanforderungen des jeweiligen Förderprogramms (BEG-EM oder BEG-WG) einzuhalten.

Individuelle Erläuterungen und Beschreibungen

Im Denkmalschutz und bei der Sanierung besonders erhaltenswerter Bausubstanz ist es regelmäßig notwendig, auf die besonderen Erfordernisse bei der Modernisierung detaillierter einzugehen. Dem Anspruch trägt der iSFP durch die starke Individualisierung Rechnung. Voraussetzung bildet die fachliche Kompetenz und Ausbildung der Energieberater für eine Beratung im Denkmalschutz.

Notwendig sind die enge Zusammenarbeit und die Abstimmung zwischen Energieberatern, Eigentümern, regionalen Behörden, Denkmalpflegern und in der Bauphysik spezialisierten Sachverständigen. Die getroffenen Festlegungen haben direkten Einfluss auf die Datenaufnahme, die Bilanzierung und die Erstellung der einzelnen Maßnahmenpakete.

Auf den folgenden Seiten können die speziellen Anforderungen und Ausgangssituationen bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden bzw. besonders erhaltenswerter Bausubstanz beschrieben werden:

Erläuterungen im Sanierungsfahrplan

• Bezug zur Aufgabenstellung: Im Anschreiben haben Sie die Möglichkeit, auf die Ausgangssituation und die Gründe für die Energieberatung einzugehen.
• Dokumentation der Ausgangssituation: Zur Visulisierung der Ausgangssituation dient die Seite „Ihr Haus heute – Bestand“. Auf dieser Seite besteht die Möglichkeit, vier bis sechs Fotografien von Bauteilen, Konstruktionen oder Bausituationen einzufügen und diese im zugeordneten Textfeld kurz und prägnant zu beschreiben.
• Beschreibung der Ausgangsituation und der Festlegungen für die Sanierung: Die Seite „Ihr Haus heute – Beschreibung und Erläuterung“ ist für die detaillierte Beschreibung der Ausgangssituation, der Auflagen und der möglichen Hemmnisse geeignet. Hier steht Ihnen ein frei editierbares Textfeld zur Verfügung. Darin kann gleichzeitig auf die energetische Situation der Komponenten und deren Sanierungspotenzial unter Denkmalschutzaspekten eingegangen werden.
• Erläuterungen zum angestrebten Ziel: In welchem Umfang die festgelegten Denkmalaspekte umgesetzt werden sollten und welches Ziel damit erreicht wird, kann auf der Seite „Ihr Haus in Zukunft – das sind Ihre Vorteile“ individuell erläutert werden. Ergänzt wird dieser Abschnitt durch die Beschreibung, welchen zusätzlichen Vorteilen durch die Sanierung große Bedeutung beigemessen werden kann. Auch dafür stehen Textfelder zur Verfügung.
• Unterstützung für die Beratungsempfänger: Die Seite „Ihre nächsten Schritte“ bietet die Möglichkeit, in kurzen, verständlichen Empfehlungen den Beratungsempfängern die weitere Vorgehensweise nahezubringen und ihnen eine unmissverständliche Handlungsempfehlung an die Hand zu geben. Gleichzeitig können Sie im folgenden Abschnitt „Einbindung weiterer Sachverständiger“ Empfehlungen für die Hinzuziehung weiterer Sachverständiger aussprechen. Diese Seite hat innerhalb des iSFP einen besonders ausgeprägten individuellen und beratenden Charakter und stellt somit, neben der Fahrplanseite, eine Kernaussage des iSFP dar.

Erläuterungen in der Umsetzungshilfe

• Beschreibung der Maßnahmenpakete: Die erste Seite zu jedem Maßnahmenpaket zeigt eine tabellarische Übersicht der einzelnen im Maßnahmenpaket zu sanierenden Komponenten. Gleichzeitig erzeugt jede Komponente eine Detailseite zur ausführlichen Beschreibung der vorgesehenen Ausführung. Das für die Detailbeschreibung zur Verfügung gestellte Beschreibungsfeld wird für die Beratung unter Denkmalschutzaspekten um den Pflichtabschnitt „Begründungsfeld“ erweitert. Das Feld ist für eine Stellungnahme dazu vorgesehen, ob die Anforderungswerte der Sanierung erreicht werden oder welche Hemmnisse und Ausnahmen für dieses Bauteil oder diese Baugruppe zutreffend sind. Wichtig ist, dass Abweichungen von normativen und gesetzlichen Anforderungen grundsätzlich einer Erläuterung im iSFP bedürfen. Die Möglichkeit, für jede Komponente bis zu maximal drei Detailseiten auszugeben, gestattet eine ausführliche Beschreibung der Maßnahme und der zu beachtenden Aspekte des Denkmalschutzes. Dieser Abschnitt ist geeignet, um kurz und verständlich bauphysikalische Zusammenhänge der Sanierung zu erläutern. Diese nehmen bei der Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen einen besonderen Stellenwert ein.
• Beschreibung der Bauteile: Der Aufbau, die Materialien und der Zustand der vorgefundenen Bauteile werden innerhalb der „Technischen Dokumentation – Bauteile der thermischen Hülle im Istzustand“ beschrieben. Die Tabelle kann genutzt werden, um auf die historischen Besonderheiten wie Baustoffe oder Bauweisen einzugehen. Hier besteht die Möglichkeit, mehrere Bauteile einer Baugruppe zu beschreiben.
• Beschreibung der Anlagentechnik: Die im Istzustand vorhandene Anlagentechnik wird innerhalb der „Technischen Dokumentation – Anlagentechnik im Istzustand“ beschrieben.
• Dokumentation des Istzustands: Die Umsetzungshilfe wird mit der Dokumentation der „Gebäudeansichten“ abgeschlossen. Da die Tabelle einen Seitenüberlauf gestattet, können an dieser Stelle eine ganze Reihe von Gebäude- und Bauteilen sowie auch Bereiche der Anlagentechnik bildhaft dokumentiert und schriftlich kurz erläutert werden.

Die starke Individualisierung und die Möglichkeit, auf resultierende Abweichungen von gesetzlichen Anforderungen eingehen zu können, stärkt den iSFP als Beratungsinstrument zur Sanierung denkmalgeschützter oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz.