Energieausweis

In der Bekanntmachung der Muster von Energieausweise nach Gebäudeenergiegesetz vom 08.10.2020 wird auf den § 85 des GEG verwiesen. Absatz 1 listet Angaben auf, die im Energieausweis enthalten sein müssen. Darunter auch Punkt 10 „Baujahr des Gebäudes“. In der Regel ist es das Jahr der Baufertigstellung des Gebäudes. Mehrfachangaben sind ebenfalls möglich, sofern sich das Gebäude beispielsweise aus Gebäudeteilen unterschiedlicher Baujahre zusammensetzt oder eine Erweiterung oder Sanierung des Gebäudes, analog zum Neubau erfolgt.

Referenzen:

• GEG § 85
• Bekanntmachung

Die Frage, ob für ein Gebäude, welches nach dem Verkauf abgerissen werden soll, ein Energieausweis ausgestellt werden muss, wurde bereits in den FAQ des BBSR zum Energieausweis beantwortet. Dort heißt es:

„Nein. Zwar muss nach § 80 Absatz 4 Satz 1 GEG der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung des Objekts einen Energieausweis bzw. eine Kopie vorlegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages den Energieausweis bzw. die Kopie übergeben, allerdings ist ein Absehen von dieser Pflicht für den Abrissfall möglich."

In der Begründung zur EnEV 2007 wurde seinerzeit hierzu ausgeführt:

„Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen Energieausweis zu verlangen. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Regelung." (vgl. BR-Drs. 282/07, S. 121). Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungs- oder Sanierungsbedürftigkeit oder Leerstand eines Gebäudes. In diesen Fällen entfällt die Energieausweispflicht bei einem Verkauf nicht. Auch eine möglicherweise beabsichtigte Nutzungsänderung des Gebäudes nach dessen Verkauf führt nicht zu einem Entfallen der Energieausweispflicht.

Insgesamt ist die Auslegung des GEG als Teil von dessen Vollzug Sache der Länder. Im Zweifel hat daher im jeweiligen Einzelfall die nach Landesrecht zuständige Behörde über das Erfordernis der Vorlage eines Energieausweises zu entscheiden.

Referenzen:

• Frage 3 der FAQs des BBSR

Die Kosten eines Energieausweises sind von der Bauweise und Größe des Gebäudes abhängig und können mit dem Aussteller des Ausweises verhandelt werden. Entscheidend für die Höhe der Kosten ist jedoch, ob ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis ausgestellt wird.

Der Verbrauchsausweis auf der Basis der Energieverbräuche der (mindestens) letzten 3 Jahre ist deutlich einfacher und damit kostengünstiger zu erstellen als ein Bedarfsausweis, bei dem das gesamte Gebäude und seine Anlagentechnik erfasst werden.

Es ist zutreffend, dass laut GEG 2024 § 2 Absatz 2 Nr. 8 die Anforderungen nicht für Wohngebäude gelten, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind, wenn der zu erwartende Energieverbrauch der Wohngebäude weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt - abgesehen von den Regelungen der §§ 74 bis 78.

Das bedeutet, dass Ferien- und Wochenendhäuser sowie Ferienwohnungen, sofern sie die o.g. Bedingungen erfüllen, die Anforderungen des GEG nicht gelten und auch keine Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises besteht.

Sind o.g. Bedingungen jedoch nicht erfüllt, so gelten auch für Ferien- und Wochenendhäuser und Ferienwohnungen die Anforderungen des GEG, inkl. der Pflicht zur Ausstellung des Energieausweises. Für die Frage, ob dann ein Energieausweis vorzulegen ist, kommt es darauf an, ob es sich hierbei um einen reinen Mietvertrag handelt oder um einen sogenannten gemischten Vertrag (z.B. einen sogenannten Beherbergungsvertrag), der noch weitere Leistungen, z.B. Service-Leistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder Beköstigung wie Frühstück etc. beinhaltet. Zu solchen gemischten Verträgen hat die Bundesregierung in der amtlichen Begründung zur Vorgängerregelung in der EnEV 2007 (Quelle: BR-Drucks. 282/07 S. 121) seinerzeit dargelegt, dass es hierfür der Vorlage eines Energieausweises nicht bedarf, weil es sich bei solchen Verträgen über die Nutzung von Ferienwohnungen nicht um Mietverträge handele, sofern der Nutzung ein sogenannter gemischter Vertrag zugrunde liegt (siehe auch BBSR-Auslegung FAQ 2).

Referenzen:

• GEG § 2
• BBSR-Auslegung FAQ 2

Bei der Ausstellung von Energieausweisen auf Grundlage des Energieverbrauchs für Nichtwohngebäude wird nach § 82 des GEG auch der Energieverbrauch für Kühlung, Lüftung und Beleuchtung benötigt. Letzteres ist im Verbrauch des üblicherweise vorhandenen Allgemeinstromzählers nicht erfasst. Im Stromverbrauch einzelner Nutzungseinheiten ist jedoch i.d.R. weit mehr als nur der Beleuchtungsbedarf enthalten.

Da oftmals keine getrennte Erfassung der Stromverbräuche im Nichtwohngebäude erfolgt, sind neben dem Stromverbrauch für die Beleuchtung und ggf. weitere Gebäudetechnik auch andere Verbrauchsanteile, wie beispielsweise die Verbrauchsanteile für die Bürotechnik in Bürogebäuden enthalten. Einen pauschalen Abzug derartiger Verbrauchsanteile sieht das GEG nicht vor. Es kann somit der gesamte vom Stromzähler erfasste Stromverbrauch angesetzt werden. Hierbei ist es möglich, diesen Sachverhalt unter "Sonstiges" auf Seite 3 des Energieausweises unter dem Farbverlauf für den Stromverbrauchskennwert zu erklären.

Liegt der Stromverbrauch für die eingebaute Beleuchtung im Falle nicht zugänglicher Verbrauchsdaten von vermieteten Nutzeinheiten nicht vor, so ist gemäß Abschnitt 2.2.3 der Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte und der Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand vorzugehen.

Referenzen:

• GEG § 82
• Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte und der Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand